年终策划|如果2021年有片尾曲

我认为，国有化时政府给予的补贴反而会少，因为国有时厂长、经理是国家员工，不给保护补贴我活不了，要保护补贴顶多可以多吃、不能多拿，多拿了政府会把他抓起来判刑，严重的话还可以判死刑。

无一例外，他们居住、工作的场所，都是京郊农民的农地农房。但是反过来，有把握在城镇站住脚的农民，也一律禁止他们的房地入市，则是不恰当地剥夺了他们的正当权利。

上天保佑，说说就算说过了的法条，还真没有妨碍生产力。不少朋友担心，农民进城失败，回家无房无地怎么办？我的回应，农民自己不担心吗？凡担心的，没把握的，有权不转就是。幸亏今天很多农村的户籍人口，已经常住城镇，以工商为业。房转地转，帮衬农民转向城镇。但如果在其他方面多少得点帮衬，农民进城之路走得略为顺畅一点，不是更好吗？ 农房农地可入市，别无伟大意义，无非就是给进城农民多一点帮衬。

  化繁为简，为建立城乡统一土地市场，待革除的法律障碍只一条，那就是1998年写入《土地管理法》的"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"。最后，城镇工商诸业的税负过高，吸纳农民创业、就业的空间不免要受影响。其次如何更好应对？ 短期内，可通过有真实需求的城镇化过程中的基建投资予以一定程度的对冲两类需求进退间形成的落差。

而长期来看，这一拐点的到来是否必然意味着对经济形成负面影响则取决于房地产对宏观经济的贡献能否顺利地由投资效应较为平稳地逐步切换到财富效应。其次，中国房地产市场需求的拐点可能还没有到来，驱动需求的因素还在发生积极的变化。具体来看： （1）中国家庭仍在裂变进程中。如果能够在上述方面有所松动，城镇化的房地产红利能够得到极大撬动。

宏观层面，中国正逐步进入由投资效应主导与财富效应主导的转换阶段。  六、什么样的房地产企业能够胜出？ 我们看好三类企业： 第一类，从单纯加工住宅到提供多元综合服务的企业。

随着轨道交通的便利，越来越多的人群放弃居住在城市中陈旧的居所，选择可接受的距离内更大面积和更合理设计的住房。2010年，资本收益占城镇永久居民家庭平均收入的8%，而城镇流动人口的这一比例仅为3.4%。然而，事实上， 1980年代末房价的暴跌并没有摧毁日本的房地产市场，尽管房价和地价至今没有恢复，但真实有效的需求仍然存在，这也表明区分不同的拐点的界定是有意义的。日本在房价陷入低谷后，供给和需求仍然保持了健康的增长。

尽管人口增长率已处于较低水平，但家庭数量还会在一个时期内持续增长。随着人们对户型结构、绿化环境、居住面积、物业服务等更为宜居和人性化的追求，一大批上世纪90年代建成的住房已经不能满足更高质量的改善型需求，正在被动加速折旧。新开工拐点的到来，还意味着蔓延扩张式的新开工以及依附其上的土地财政模式的逐步终结。日本户均住房套数从1970年代开始就长期大于1，但由于存量住房在面积、设计上的缺陷无法满足增量的需求，因此，在大量房屋空置房的情况下，每年仍有100多万套的新建住房进入市场。

因此，如何通过合理的金融安排激发已购房人群的财富效应，并使得未来流动人口具备加杠杆的能力。因此，严格意义上说美国房地产需求和价格的拐点与供给拐点是存在明显的差异的。

（2）投资效应向财富效应逐步过渡中带来的转换落差。如果加上家庭自建新开工，每年的新开工数量达到在150-200万套，直到2006年才经历了一个明显下降。

一方面，存量土地的集约利用需要建立公平共享的土地增值收益分配制度，另一方面，土地财政的日渐式微也要求加快建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。2002至2007年间，人均城镇住房财富与人均农村住房财富之间的比例从4.5上升至7.2。第二类，在二手房市场爆发条件下，将会产生一批从事房屋流通、解决用户需求痛点、依托于互联网的企业。根据世联地产的调查，住房投资性需求已经由过去的50%多降到现在的10%左右。如果假设中国的房屋周转率（turnover，即每年房产交易量/家庭数量）仅为2%（美国长期平均均为4.5%、日本最低水平为2%、英国为4-6%），则每年成交的房屋套数也至少在1000万套。居民部门杠杆率提升的幅度和力度往往决定了房价拐点将以何种方式到来、以何种方式化解。

中国房地产市场真正的问题是：供给层面，中国正逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的阶段。据调查，2012年全国城镇家庭住房建筑面积的中位数为80平方米，低于主要发达国家。

当然，金融杠杆的扩张并不必然出现在第二阶段，如果工业化、城市化和居民金融杠杆的扩张同时出现在第一阶段，那么房价则会出现更大幅度的急涨，也会出现第二阶段的急跌。新开工拐点的到来，是市场自发调整的结果，同时需求的拐点还远未到来，因此对宏观的冲击没有想象中那么大。

拐点可以指房价的转折、供给的减速，也可以指需求的萎缩，需要一个清晰的界定。更重要的是，我们之所以需要对房价、供给、需求三类拐点进行区分和界定，在于驱动这三者的力量是不同的，各类拐点带来的调整幅度和宏观影响也是截然有别的。

第三类，围绕住房提供衍生服务的企业，许多企业围绕住房融资、物业管理、社区电商等领域进行的努力已经暗示这个市场同样巨大，机会良多。企业之间的竞争将体现服务配套能力、多元化元素的整合能力。然而在该阶段，美国房价指数涨幅达到48.6%，年复合增长率约4.5%。如上所述，美国房地产在上世纪40年代就进入了新开工的拐点，然而房地产对经济的贡献度却始终能够保持在10-20%的区间内，其中最大部分来自房地产财富效应的释放。

拐点之争首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点？供给拐点、需求拐点、房价拐点背后所暗含的宏观含义存在显著的差异，而且这三个拐点到来的时间节奏和叠加程度并不完全相同，应对不同拐点、不同时序、不同叠加程度所需要的政策组合也将不同，因此，需要区别对待。未来的房地产企业要做的不仅仅是加工土地，更要把山水、风光、文化、历史等多种元素融入空间中，这才是真正的价值创造，也才能赢得未来。

中国当前城镇人口人均住宅面积为33平方米，不仅远低于人均耕地面积较为广阔的美国、法国、西班牙等地，更是低于同样土地资源匮乏的日本、英国以及荷兰等国家，同时中国的城市中依然有不少居民的居住条件较差。房价拐点的出现时点则取决于供求调整的速度和弹性能否匹配。

  四、中国房地产供给拐点到来的宏观影响是什么？ 新开工拐点的到来，在宏观上意味着短期房地产投资的下滑以及对经济贡献度的趋势性下降。在二手房主导市场供给的阶段，供给弹性与需求弹性将更为一致，调整的节奏几乎完全同步，在这个阶段，除非出现金融力量对需求的显著冲击，否则，房价应该是一种相对平稳的变化。

相比而言，美国居民部门的杠杆率则保持了温和上行的态势，只是在2000年之后出现一个加速上升的过程，在金融危机调整5年后再次步入上升通道。在过去的十多年中，财富爆发式增长以极大的动能释放在房地产这一类资产上，投资型需求集中进场，而供给则或者短时间内难以跟上需求释放的速度，或者在一次次的行政调控中被抑制。从最简单的层面来讲，新增供给往往仅仅指新开工房屋，而需求则既可以由新房来满足，也可由存量的二手房来满足，因此供给的拐点并不必然意味着需求拐点的同步出现。最近几年来，随着财富配置的多元化、房地产限购政策的不断升级，投资性需求的大潮已过，房价进一步上涨的动力在衰竭。

但其绝对水平仍然较为健康，远低于其他国家，仅与50年代末期的美国、70年代初期的日本和80年代末的韩国水平相近。房价走势层面，中国正逐步进入单边上涨和双向波动、政府不再对房价进行直接控制等的切换阶段。

当一个国家处于工业化和城市化后期，居民的金融杠杆、城市人口之间的内部流动和城市家庭的裂变速度开始成为核心的驱动因素。这些机构的存在不仅能够使美国的需求和房价在上升周期中锦上添花，而且也能在下降周期中雪中送炭，发挥明显的对冲作用。

当然，这其中将包含大量的二手房交易量。究其原因，可以发现：（1）1950年之后，美国由城市化浪潮进入郊区化浪潮，在城市人口总量没有明显增加的情况下，郊区人口则出现快速膨胀，1950年代和1960年代美国郊区人口分别增长52%和33%，这构成美国住房需求上升的最主要驱动力。

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